Kan man gå «i skatte-fella» ved arvemessige disposisjoner som er for lite gjennomtenkt?

Med assosiasjoner til «musevisa» hvor «ingen må gå i fella» i disse juletider, er svaret på dette spørsmålet utvilsomt et JA.

Så lenge arveavgiften for tiden er avviklet på arv og gaver, er det lett å tenke at dette med arvemessige problemstillinger ikke lenger er så aktuelt.
Det blir et for enkelt resonnement, og vi skal komme med noen få tips i denne forbindelse.

Fra 2014  gjelder reglene i skatteloven § 9-7 om skattemessig kontinuitet.

 

Hovedregelen er at ved et arvefall eller gaveoverføring, vil du som arving/gavemottager, overta skatteposisjonene til giver/arvelater, i form av skattemessig inngangsverdi.

Dette kan være f.eks. latent gevinstskatt på en tomt, eller f.eks. en utleiebolig. Prinsippet gjelder også ved gavesalg, utlodning og skifte av uskiftebo. Hadde giver/arvelater  f.eks. en lav skattemessig inngangsverdi, og en gevinst ved et senere salg av eiendelen er skattepliktig, arver man i tillegg til den nevnte eiendel, også denne ugunstige skatteposisjonen.

Når man arver eller ved gave får en bolig eller fritidsbolig, alminnelig gårdsbruk eller skogbruk, som giver selv kunne solgt skattefritt, gjelder det et unntak fra kontinuitetsprinsippet.

I disse tilfellene skal den skattemessige inngangsverdien på arving/gavemottagers hånd settes til markedsverdien på eiendommen på gave- eller dødstidspunktet.

Som arving/gavemottager anbefales det derfor å ta en verditakst på den arvede eiendommen på gave- eller dødstidspunktet, for å kunne dokumentere skattemessig inngangsverdi på gave- eller dødstidspunktet, slik at kun senere verdistigning vil være skattepliktig ved et evt. salg av eiendommen.

Tap ved salg av arvet bolig:

Men hva er situasjonen hvis du har hatt et økonomisk tap når du selger eiendommen?

Kan man kreve fradrag i sin personlige skattemelding(selvangivelse) for et slikt tap?

Svaret på dette er JA.

Dette vil typisk være utgifter til eiendomsmegler i forbindelse med et senere salg av eiendommen, og det ikke har vært verdistigning på eiendommen.

Dersom eiendommen har hatt en verdinedgang etter man arvet/fikk eiendommen, vil også dette tapet kunne være fradragsberettiget skattemessig når man selger eiendommen.


Ved dødsbo – har det skattemessig betydning om man blir løst ut eller etter skiftet?

Hvis det er flere arvinger som skal arve noe felles, oppstår det et dødsbo.

Dersom en av arvingene, skal overta en gjenstand med såkalt «latent skatt» i form av å løse ut medarvinger, har det vesentlig betydning skattemessig hvordan man gjør dette.

Her går mange «i skatte-fella» ved å vente til dødsboet er avsluttet og skifte er gjennomført, før søsken blir løst ut.

Er det flere arvinger som skal overta f.eks. en utleiebolig som foreldrene har kjøpt tilbake i tid og som kan selges med en betydelig gevinst (som er skattepliktig), er det veldig viktig at de arvingene som ikke skal overta eiendommen, blir løst ut på skiftet. Dette fordi en slik utløsning «på skiftet», ikke ansees som noen realisasjon skattemessig.

Venter man med denne utløsningen til etter skiftet, så ansees de arvingene som er blitt løst ut, for å ha «solgt» sin andel og skal da beskattes med en sats på 24 % for sin respektive gevinst.


Arvingene oppebærer ikke «bruks- og eiertid» i den perioden en eiendom er eid av dødsboet?

Et eksempel til illustrasjon:

Arvingene arver en fritidsbolig, hvor arvelater har 4 års bruks- og eiertid, og ikke selv ikke oppfyller kravene til bruks- og eiertid (5 av de 8 siste årene), for å kunne selge uten gevinstbeskatning.

Hvis skifte av dødsboet «drar ut i tid» og det går f.eks. ett år før man blir enig om at 1 av arvingene skal overta eiendommen, vil den perioden eiendommen er eid av dødsboet, ikke regne med som bruks- og eiertid på arvingens hånd.

Den arving som overtar eiendommen, må selv oppfylle det siste året til eier- og brukstid, før man kan selge uten gevinstbeskatning. Det ene året da eiendommen var eid av dødsboet, teller ikke med i eier- og brukstiden på arvingens hånd.

Overføring av fast eiendom – en mulig skattefelle?

Foreldrene har f.eks. en utleie-leilighet som de ønsker å gi til sine barn.

Hvis en av barna/ arvingene skal overta eiendommen, mot å løse ut sitt søsken, så regnes den betaling som skjer til medarvingen, som et vederlag til foreldrene.

Dette vil vurderes som et gavesalg fra foreldrene til den arvingen som skal overta eiendommen. Dette ansees som en «realisasjon» skattemessig, som utløser gevinstbeskatning av foreldrene.

Eneste måte å unngå en gevinstbeskatning i dette tilfellet er at overføringen fra foreldrene enten er

  • en ren gaveoverføring eller,
  • et gavesalg fra foreldrene til ett av barna, med en kjøpesum som tilsvarer foreldrenes skattemessige inngangsverdi.


Hva er virkningen av at giver betinger seg borett?

Dette med å betinge seg vederlagsfri borett/bruksrett har tidligere vært mye benyttet typisk ved gaveoverføring av fritidseiendommer til barna, for å få ned grunnlaget for beregning av arveavgift.

Hva er virkningen av dette med dagens regler?

En kapitalisert verdi av en slik borett vil normalt redusere markedsverdien på eiendommen og således inngangsverdien på gavemottagers/arvings hånd.

En slik borett vil således redusere skattemessig inngangsverdi og  vil således kunne øke arving/gavemottager sin gevinst ved et senere salg. Hvis du er i en posisjon hvor du ikke kan selge eiendommen skattefritt, er det greit over å være klar over at det at giver/arvelater betinger seg en borett vil kunne gi en økt gevinst i visse tilfeller.


Oppsummering

Det som er poenget i sakens anledning, er at både evt. givere og arvingene/gavemottagere, bør ha et bevisst forhold  til at det kan ha ulike skattemessige konsekvenser, hvilke eiendeler den enkelte arving/ gavemottager mottar som arv eller gave.

Videre bør man klarlegge hvorvidt det er latente skatteforpliktelser på de eiendeler man overtar, som kan legge føringer på hvordan en slik overføring  mest hensiktsmessig bør håndteres skattemessig.

Ta kontakt med advokat Clas Olsen mob 928 95764 evt. Olsen@guideadvokat.no, så kan vi bistå deg med å gjøre slike disposisjoner på en hensiktsmessig måte.