Salg av boligeiendom- en mulig skattefelle?

En gevinst ved salg av en boligeiendom som er din egen bolig, vil i normaltilfellet være skattfritt, hvis man oppfyller kravene til eiertid (1 år) og botid (minst 1 av de 2 siste årene).

Selger du en tomt som privatperson, vil hele gevinsten være skattepliktig og skal i 2017 beskattes med en skattesats på 24 %.

Med den fortetting i eksisterende byggesoner legges opp til i bynære strøk i dag,  blir det mer og mer vanlig med utbygging av såkalte «eplehager».

Flere boligselgere med litt størrelse på eiendommene, vil gjerne selge eiendommen sin til en utbygger. Det kan typisk også være at det står et gammelt hus på eiendommen som er preget av manglende vedlikehold og som er «saneringsmodent».

Utbyggerne vil gjerne føre opp småhus eller blokker på eiendommen og rive den eksisterende bebyggelse.

Selger vil normalt ønske å selge til den kjøper som har det høyeste budet. Hvor gunstig et slikt salg blir, vil imidlertid avhenge av hvordan det klassifiseres skattemessig.

Selger vil i majoriteten av tilfellene, overhodet ikke ha tanke for at deler av den gevinsten man tror er skattefri, i stedet kan bli vurdert som en tomtesalgsgevinst av skattekontoret.

Med begrepet «tomt» menes i første omgang en ubebygd eiendom.

Det veldig mange ikke er klar over er at skattefritaket som gjelder salg av egen boligeiendom, bare gjelder bolig med såkalt «naturlig arrondert tomt».

Hva som er naturlig arrondert tomt, må avgjøres konkret. Det tas i denne forbindelse hensyn til adkomst, topografi, husets beliggenhet på tomten, hva som er vanlig størrelse på tomter i området, reguleringsstatus for området i kommuneplan.

Hvis eiendommen består av flere bygninger, vil den naturlige arronderte tomten omfatte de bygningene som utgjør en enhet typisk bolighus + garasje.

Til illustrasjon: Har man en boligeiendom (normal salgsverdi MNOK 3) med en tomt på f.eks. 5 mål som man blir tilbudt MNOK 15 for hele eiendommen, fordi utbygger ønsker å rive huset og føre opp flere småhus på tomten, er det sannsynlig at deler av eiendommen dvs. bolig + en naturlig arrondert tomt vil kunne selges skattefritt, mens den øvrige del av tomten vil bli ansett som tomtesalgsgevinst og bli beskattet med 24 %.

Selv om utgangspunktet er at bebygd grunn ikke er en tomt, vil også bebygget eiendom kan bli rammet av reglene om tomtesalgsgevinst.

Hvis man selger en eiendom for utvikling til en utbygger, og eiendommen etter sin beliggenhet og beskaffenhet, er egnet for utbygging og salgssummen i vesentlig grad antas å være påvirket av utbyggingsmuligheten,  vil en slik eiendom kunne ansees som en «tomt» og skal beskattes som en tomtesalgsgevinst.

Til illustrasjon: Hvis du eier en stor eiendom i svært attraktivt strøk og hvor eksisterende bebyggelse er rivningsmodent og du kanskje oppnår en salgssum på x antall millioner som står i misforhold til den bygningsmessige verdi, så er man i faresonen.

Skattemyndighetene foretar her en konkret vurdering av tomtens størrelse, boligens standard og verdi, salgsvederlaget, utnyttelsesmulighetene for tomten, strøkets karakter og utvikling.

Det nye som er skjedd i senere tid, er at skatteetaten nylig har endret sin praksis og det ikke er lenger er mulig å få en forhåndsvurdering av skatteplikten ved et boligsalg. Boligselgeren har således ikke den nødvendige forutsigbarhet før et boligsalg.

Salg av boligeiendom er en beslutning av stor betydning. Med den betydelige prisstigning som har vært på bolig i de senere år, kan gevinstene bli betydelige. Boligselger vil derfor kunne ha et behov for å få vurdert de skattemessige forhold før en selger, slik at man ikke får noen ubehagelige overraskelser på denne fronten.

Dersom det er behov for bistand til en slik vurdering, kontakt skatteekspert Clas Olsen på mobil 928 95764 eller på e-post: Olsen@guideadvokat.no