Utvikling av fast eiendom – Det kan være fullt mulig å redusere MVA- kostnader

Betegnelsen «Eiendomsutvikling» kan romme alt fra det å omarbeide eller ny-oppføre noen få boligenheter til store boligutbyggingsprosjekter og utbygging av næringsarealer – og kombinasjoner av bolig/næring. Det er med andre ord en uensartet gruppe utbyggingsinitiativ som omfattes av dette begrepet. Både i de store prosjektene og i mindre prosjekt vil det påløpe MVA på vederlag til entreprenører, arkitekter, konsulenter mm. Og både store og små prosjekter kan regelmessig redusere denne MVA-kostnaden ved optimal organisering og planlegging.

I merverdiavgiftsregelverket er det innarbeidet flere ulike fremgangsmåter – både for små og store prosjekter – som gir rettigheter som betyr at MVA–kostnader reduseres.
Som advokat bistår jeg en rekke aktører i forbindelse med eiendomsutvikling. Det er naturligvis en rekke ulike juridiske utfordringer i slike prosjekter, men ofte er det hensiktsmessig også å rettes fokus på MVA.
Jeg vil her vise tre eksempler – fra høyst ulike prosjekter – for å illustrere noen av de mulighetene som finnes.

Eksempel 1 – bygging av fire eneboliger (VA-anlegg)

Eierne av fire tomter skulle bygge hver sin enebolig på tilstøtende tomter. I forbindelse med prosjektet måtte det også bygges nytt opplegg for vann og avløp. Anlegget skulle kobles mot det offentlige VA-anlegget og ble overført til kommunen etter ferdigstillelse. Det kostet de fire utbyggerne ca. MNOK 1,5 å bygge anlegget, av dette var NOK 300 000 MVA. Dette avgiftsbeløpet kunne kreves refundert. I dette tilfellet var det den særskilte registreringsadgangen for VA anlegg utenfor næring som kunne anvendes.

Eksempel 2 – større boligfelt, overføring av justeringsrett

Ved utbygging av flere boligblokker og rekkehus i et større utbyggingsprosjekt var utbygger pålagt å oppføre nærmere angitte anlegg; VA-anlegg, utbygging av vei, veilys og fortau. Også i dette tilfellet var det etter utbyggingsavtale mv. etablert at den aktuelle infrastrukturen etter ferdigstillelse skulle overføres til kommunen.
Løsningen i Eksempel 1 over var ikke anvendelig her. Det som derimot var mulig var å avtale med kommunen / fylkeskommunen at disse kunne overta det MVA-beløpet som utbygger ikke hadde fradragsrett for. Kommunene har nemlig i mange tilfeller rett til å kreve fradrag eller «kompensasjon» for MVA. Ved å overta en såkalt «justeringsrett» for MVA i forbindelse med overdragelsen av anleggene kan kommunene kreve utbetalt fra staten det MVA-beløpet som utbygger har betalt til entreprenørene og som utbygger ikke kunne fradragsføre. Overføring av en justeringsrett utgjør dermed en verdi for kommunene. Dermed reduseres MVA kostnaden ved utbyggingen.

Eksempel 3 – næringsbygg – tenk MVA i alle faser av prosjektet

En byggherre/utbygger oppførte et næringsbygg som delvis ble benyttet i eierens egen virksomhet, og delvis ble leid ut til andre næringsdrivende. Utbygger kunne fradragsføre MVA på de delene av bygget han skulle benytte selv. Etter hvert som leiekontrakter med leietakerne ble inngått kunne også MVA på oppføring av utleiedelen av bygget også fradragsføres. Ved utleievirksomhet kan valg av leietaker, plassering av leietakere, tidspunkt for kontraktsinngåelse og en rekke andre forhold avgjøre når og hvor mye MVA som kan kreves refundert. Tidlig og bevisst planlegging kan redusere finansieringsbehovet i et utbyggingsprosjekt.

Etter noen år ville byggherren overdra de delene av bygget som han ikke benyttet selv. Det ble gjennomført en omstrukturering av eiendomsmassen og de aktuelle selskapene som den samlede virksomheten bestod av. Ved overdragelse av bygg helt eller delvis (også «internt» i et konsern) er det viktig å ha fokus på MVA. Både hvordan MVA er håndtert tidligere – og ikke minst å sørge for å håndtere dette korrekt forbindelse med den overdragelsen/omstruktureringen som skal gjennomføres. Feil håndtering kan medføre at «gammel» avgift må tilbakebetales. I de fleste tilfeller kan dette unngås ved riktig håndtering.

MVA-reglene kan være komplisert. I tilknytning til eiendomsprosjekter / eiendomsutvikling er det mange ting å passe på – MVA er bare en faktor. Det viser seg imidlertid at det i eiendomsprosjekter ofte kan være mye å hente på god MVA–planlegging!

Erlend Øen, advokat
oen@guideadvokat.no, +47 971 80 599