Vær forsiktig ved utleie av kontorlokaler i egen bolig

Mange selskaper leier kontor hjemme hos aksjonæren. Dette kan være gunstig fordi selskapet får fradrag for kostnaden til husleie, og fordi leieinntekten ofte vil være skattefri for aksjonæren.

I de tilfellene hvor eier av bolig bruker mer enn 50 % av boligen (regnet etter leieverdien) som egen bolig, vil leieinntekt på den utleide del være skattefri for utleier.

Her eksisterer imidlertid noen mulige «feller»

Skal det foreligge et «hjemmekontor» i skatterettslig forstand,  stilles det krav til at det aktuelle rom «utelukkende» benyttes som hjemmekontor. Bruker du det samme rommet delvis som gjesterom ved behov, er det ikke lenger noe hjemmekontor skattemessig.

Det som ofte vil være diskusjonstemaet med skattemyndighetene, er om det kontorlokalet som det gjelder er et «reelt leieforhold» av et kontor, eller om det i stedet er en arbeidstaker som får godtgjørelse for å holde et hjemmekontor. Skyldes etableringen av kontoret arbeidsgivers behov for kontor ? eller aksjonærens behov for å kunne jobbe hjemmefra ?

De fleste selskaper har behov for et kontor til driften av selskapet. Dersom selskapet kun har dette ene lokalet og visse minstekrav til kontor er oppfylt, vil leieforholdet normalt bli godkjent som et «reelt kontor».

Hvis selskapet allerede har et kontor, og i tillegg leier et kontor hjemme hos aksjonæren, blir spørsmålet om det er selskapets eller aksjonærens behov som er bakgrunnen for et «avdelingskontor».

Ved vurdering av om det foreligger et «reelt kontor», har skattemyndighetene lag vekt på følgende momenter:

  • At det foreligger en skriftlig leieavtale
  • At omfanget av arbeid i lokalene står i forhold til leiekostnadene
  • At lokalene kan nås uten å gå gjennom beboelsesrom
  • At lokalene er skiltet, står oppført i telefonkatalog, på selskapets brevark eller internettsider.
  • At lokalene brukes av andre ansatte
  • At lokalene brukes i vanlig arbeidstid og ikke bare ved overtid.
  • At selskapet ikke har annet kontor i området.

Listen er ikke uttømmende og ingen av momentene er avgjørende.

En dom fra Sør-Trøndelag tingrett fra 2014, viser hvor galt det kan gå med utleie av deler av huset ditt som kontor til eget aksjeselskap.

En interessant dom om utleie av kontorlokaler i egen bolig

En mann leide ut 50 kvadratmeter av sokkeletasjen i egen bolig til et aksjeselskap, hvor han eide 90 % av aksjene og var eneste ansatt. Mannen, som drev legevirksomhet, hadde avtalt en leie på kr. 2.160 pr. kvm. med selskapet. Skatteetaten mente leien var altfor høy og godkjente bare en leie på kr. 1.177 pr. kvm. i året.

Leieinntekten var skattefri på mottagers hånd fordi inntekt ved utleie av inntil halvparten av egen bolig er skattefri leieinntekt. Selskapet krevde fradrag for husleien som en driftskostnad.  Mannen og selskapet hadde således en felles interesse i at leien ble satt høyt.

Overpris beskattes som et aksjeutbytte

Ved fastsettelse av korrekt husleie, la Skattekontoret vekt på leieprisstatistikk, samt at det var mindre attraktivt å ha kontor i en bolig i et boligfelt, enn i et næringsbygg.

Den overprisen som selskapet hadde betalt mannen på ca. kr. 1 000 pr. kvm pr. år, ble ansett som aksjeutbytte for mannen. Resonnementet var at når leiebetalingen oversteg markedsleie for lokalene, måtte denne overprisen beskattes som et aksjeutbytte på mannens hånd.

Fikk endret ligningen sin 10 år tilbake i tid

Skattemyndighetene ila mannen 30 % tilleggsskatt, fordi han ikke hadde gitt nærmere opplysning om leieforholdet, herunder størrelsen på utleid areal og leiepris. Da skattemyndighetene endret ligningen så mange år tilbake i tid, utgjorde inntektsøkningen like under en halv million + 30 % tilleggsskatt + renter av for sent innbetalt skatt. Dommen er ikke påanket.

 

Hvilken lærdom kan man trekke ut av dommen?

Markedsleie ved utleie av kontorlokaler i egen bolig

Hvis man leier ut deler av sin privatbolig til eget AS, bør man skaffe god dokumentasjon på at avtalt husleie er markedsmessig, f.eks. i form av en takst fra en eiendomsmegler. Det som skal vurderes er antatt markedsleie for utleie av kontorlokaler beliggende i et boligområde.

Man bør være svært forsiktig med å beregne seg en husleie utover antatt markedsleie.

Ordinær pris for leie av lokaler i næringsbygg, gir ingen veiledning i fastsettelse av korrekt leienivå på utleie av kontorlokaler i en privatbolig.

Heller ikke hvilket leienivå man realistisk kunne fått dersom «hjemmekontoret» i stedet var leid ut som leilighet/boligareal, har noen betydning i denne forbindelse.

Å «bli innhentet» av skattemyndighetene 10 år i ettertid på grunn av en slik feilprising ved utleie, kan som denne saken viser, bli en meget kostbar affære.

Mulig skattefelle

Det er også avslutningsvis grunn til å minne om den potensielle «skattefelle» som eksisterer i denne forbindelse ved salg av boligeiendommen. Dersom deler av boligen din f.eks. 30 % av leieverdien har vært leid ut som kontor, og du så umiddelbart selger boligeiendommen, vil altså 30 % av gevinsten være skattepliktig, selv om eieren for øvrig oppfyller vilkårene for skattefrihet på gevinst ved realisasjon av egen bolig.

Dersom du har denne type problemstillinger og føler behov for bistand til utforming av avtaler eller innhenting av relevant underdokumentasjon, ta gjerne kontakt med advokat Clas Olsen på e-post: Olsen@guideadvokat.no evt. mob. 928 95764