Ny og viktig dom fra avhendingslovens område

Høyesterett er i støtet for tiden og har avsagt nok en dom vedr kjøp av bruktbolig etter avhendingsloven.

Saken denne gang gjaldt en bruktbolig i Tromsø, omsatt for kr 3.150.000. I markedsføringen ble det spesielt fremhevet to godkjente hybler på loftet i boligen, som genererte gode inntekter. Det viste seg at hyblene ikke var godkjente for varig opphold, det var i både økonomisk, praktisk og rettslig å betrakte som et råloft.

Partene var enige om at det ville koste omtrent kr 1.600.000 å gjøre loftet lovlig beboelig, fratrukket standardheving. Hvis man derimot skulle se dette som er verdireduksjon, var man enige om at verdireduksjonen var kr 650.000. Partene var altså enige om at eiendommen led av kjøpsrettslig mangel, som følge av opplysningssvikt, jf avhendingsloven § 3-8. Saken dreide seg om hvordan erstatningen skulle beregnes.

Som oftest vil kjøper benytte seg regelen om prisavslag, gjerne i kombinasjon med erstatning. Kjøper fremmet i denne saken krav om erstatning etter kontrollansvarsregelen i avhendingsloven.

Selgers eierskifteforsikringsselskap hevdet at den primære mangelsbeføyelse var prisavslag etter § 4-12, og at prisavslaget skulle beregnes etter det verdiminus mangelen representerte, ikke etter kostnaden for utbedring.

Kjøper hevdet derimot at erstatningsregelen ikke er subsidiær, og at det ikke fantes noen misforholdsbegrensninger i erstatningsutmålingen, dvs at kjøper krevet erstatning lik utbedringskostnaden.

Høyesterett gikk her inn på en meget interessant og grundig vurdering av de ulike regelsett, og sammenhengen mellom dem, sett i lys av den alminnelige obligasjonsrett. Førstvoterende kom til at erstatningsregelen står på egne ben, og at den ikke er subsidiær ift prisavslag.

Som jeg har skrevet om tidligere, har forholdet mellom prisavslag og erstatning en meget interessant og viktig praktisk betydning når man skal vurdere forholdet mellom partene. Det handler jo om rett kompensasjon!

I saken fra Tromsø kom Høyesterett til at erstatningen skulle settes lik den verdireduksjon mangelen representerte (kr 650.000), ikke lik utbedringskostnaden. Dette også fordi dersom kjøper hadde krevet prisavslag etter § 4-12, ville situasjonen vært tilsvarende (jf første ledd).

Høyesteretts argumentasjon er som vanlig treffende god, men resultatet i denne saken er jeg noe forundret over. Saken er også avsagt under dissens 3-2, og mindretallet kom til at utbedringskostnaden representerte kjøpers reelle tap, ikke verdiminuset.

Dommen har like stor betydning enten det dreier seg om kjøp av fast eiendom eller løsøre. Som advokat må man kunne sondere regelverket, og velge den beste og riktige strategi for å oppnå det beste resultatet for kunden. Dommen viser nettopp hvor viktig det er å ha denne oversikten over de ulike sanksjonene i regelverket, og hvordan de fungerer alene og sammen!

Advokat Gunnar Angaard, angaard@guideadvokat.no