En ny dom viser at man bør være oppmerksom på mulige skattekonsekvenser ved salg av egen bolig til utbygger, selv om vilkårene til botid og eiertid er oppfylt.

HAR DU SOLGT, ELLER ER I FERD MED Å SELGE ENEBOLIGEN DIN TIL UTBYGGER – VÆR OPPMERKSOM PÅ MULIG «SKATTEFELLE»

Det ble nylig avsagt en relativt interessant dom i Oslo Tingrett, hvor et ektepar ble dømt til å betale kr. 7 mill. i skatt etter et hus-salg. Det skal presiseres at tingrettsdommen er påanket og derfor ikke er endelig.

Dette er en praktisk problemstilling ved salg av bolig, særlig eneboliger som gjerne ligger i et gammelt villastrøk, som ofte opplever en fortetning, hvor småhusbebyggelse, rekkehus og lav-blokker, har tatt over for tidligere villabebyggelse og hvor utbyggere ofte ønsker å bygge flere boenheter pga. høye tomte-kostnader.

Dommen gjaldt et ektepar som hadde kjøpt en enebolig i 2011, for like under MNOK 8. Eiendommen var ca. 2,5 mål. Eiendommen ble taksert til MNOK 15, tre måneder før salget. Ektefellene solgte til en profesjonell utbygger i mai 2017, for MNOK 38 + en mulig tilleggsbonus etter tomtens utnyttelsesgrad.

Da ekteparet både hadde eid boligen og bodd i den i mer enn 1 år før salget, oppfylte de i utgp. kravene til såkalt eiertid og botid i skatteloven.  På denne bakgrunn hevdet de at hele gevinsten på litt over MNOK 30, var skattefri etter reglene om salg av egen bolig.

Skattekontoret var ikke enig i dette, og endret ligningen og la til grunn at gevinsten i sin helhet var salg av en tomt dvs. skattepliktig tomtesalgsgevinst.

Ekteparet tok da ut stevning mot staten med påstand om at skattekontorets vedtak ble kjent ugyldig. Spørsmålet for Oslo tingrett var således om gevinsten var skattefri fordi ekteparet solgte egen bolig, eller om hele gevinsten var skattepliktig fordi man solgte en utviklingstomt.

Det var ikke omstridt at også en bebygd eiendom etter omstendighetene kunne bli ansett som «tomt» i denne forbindelse, med den konsekvens at gevinsten ved salg av eiendommen, i sin helhet vil være skattepliktig.

Vurderingen av om det er et tomtesalg eller ikke ved salg av en bebygd eiendom, skal ifølge Høyesteretts praksis avgjøres etter en totalvurdering av flere omstendigheter.

Litt enkelt beskrevet, er vurderingstemaet om det basert på den kjøpesummen/ det vederlaget som betales for eiendommen er

  • mest sannsynlig at kjøper vil beholde og bruke eiendommens bebyggelse slik den fremstår ved salget dvs. som bolig, eller
  • om det er mest sannsynlig at den prisen som er betalt er motivert at kjøper ønsker å bruke eiendommen til tomteformål.

Etter vår vurdering er «kjerneproblemet» i denne saken, det høye vederlaget som ble betalt.

Dommen viser at når selger oppnår en pris, ingen vanlig boligkjøper ville betalt, så indikerer dette at det er tale om salg av en tomt ut fra en skattemessig vurdering.

Som fagsjef i skattebetalerforeningen har uttalt i en annen bloggartikkel om det samme tema.

«Hvis en utbygger tilbyr deg en kjøpesum som 30 % høyere enn det som en kjøper som skal bo i boligen gjør, er du definitivt i faresonen».

I saken for domstolen var kjøpesummen MNOK 38, dvs. 250 % av det som var meglers verdivurdering på MNOK 15.

Et annet moment som ble tillagt vekt i dommen var tomtens størrelse.

I denne saken var tomten ca. 2,5 mål dvs. en relativt stor tomt. En enebolig med 1 måls tomt, vil vanligvis kunne selges skattefritt etter reglene om salg av egen bolig hvis denne tomten på 1 mål, ansees som en såkalt «naturlig arrondert tomt».Det forhold at tomten i dommen var på 2,5 mål, tilsa at det objektiv fremstod som om det var utnyttelse til tomteformål som her var det primære for kjøper/utbygger.

I dette tilfellet var det videre åpent kommunisert i kjøpekontrakten, at utbygger skulle rive eksisterende bebyggelse og bruke eiendommen som tomt ved videreutvikling.

Oslo tingrett var etter en helhetsvurdering hvor utviklingen i strøket, samt bebyggelsens karakter og utviklingsmuligheter var vektlagt, ikke i særlig tvil om at vederlaget på ved salg av eiendommen på MNOK 38, var motivert av eiendommens potensial som tomteformål for ny bebyggelse.

Dommen fra Oslo tingrett får frem viktigheten av at du som boligeier er oppmerksom på denne problemstillingen ved et salg til utbygger.

Ved salg av din boligeiendom til en utbygger, risikerer du altså at det blir full tomtesalgsbeskatning på hele den gevinsten, som man trodde i utgp. var skattefri etter reglene om salg av egen bolig? Dette vil være en særdeles ubehagelig overraskelse for boligselger.

Vi er av den oppfatning at risikoen for overraskelser i mindre outrerte tilfeller trolig kan senkes ved å ta enkelte grep.

Advokat/Partner Clas Olsen


Lurer du på noe rundt en tilsvarende sak, kontakt meg.

Tlf: 55 23 98 86
Mob: 928 95 764
E-post: olsen@guideadvokat.no

Ønsker du vi kontakter deg?

Få en uforpliktende vurdering av din sak.