Ny høyesterettsdom om avhendingsloven og risikoovergang ved bruk av «as is» klausul

Høyesterett avsa ny prinsipielt viktig dom den 15.02.2017 om betydningen av risikoens overgang fra selger til kjøper der partene har avtalt salg «som den er», jf avhendingslova § 3-9 annet punktum.

Ved salg av bruktbolig- eller hytte, avtales nærmest uten unntak at salget skjer «as is» eller «slik eiendommen fremstår ved besiktigelsen», jf avhendingslova § 3-9 annet punktum. En slik bestemmelse reduserer kjøpers rettigheter i noen grad, ved at mindre vesentlige feil ved eiendommen, sett i forhold til kjøpesummen og forholdene ellers ved kjøpet, ikke utgjør en kjøpsrettslig mangel. Bestemmelsen regulerer såkalte skjulte feil, som selger verken visste eller måtte vite om, eller kjøper ikke kunne oppdage ved besiktigelsen.

Det er sikker rett at selger bærer risikoen for alle feil ved eiendommen frem til overtakelsen, jf avhendingslova § 2-4.

Problemet som Høyesterett skulle ta stilling til, var hvem som hadde risikoen for feil som oppstår mellom visningen og overtakelsesdatoen.

Faktum i saken var at det var solgt en bruktbolig med to gamle bad, men begge i fungerende stand. I perioden mellom visning og overtakelse oppstod lekkasjer fra begge baderomsslukene. Verken selger eller kjøper kunne vite eller bebreides for dette.

Kjøper hevdet at boligen dermed ikke var «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse», som partene hadde avtalt, i og med at lekkasjeskadene hadde oppstått etter visningen, men før overtakelsen.

Selger hevdet at regelen om risikoens overgang (overtakelsen, jf § 2-4) ikke dekket denne situasjonen, og at kjøperne blant annet ville få et tilfeldig «dobbeltfradrag» dersom selger fortsatt skulle ha risikoen også for denne type feil. De gamle badene hadde jo allerede gitt en prisreduksjon i taksten.

Kjøperne hevdet at nye feil ved boligen som dette, innebar et kontraktsbrudd, og at selger, som har hånd om boligen frem til overtakelsen, var nærmest til å bære risikoen for denne type feil.

Høyesterett mente at nye skader som ikke var tilstede ved besiktigelsen, ikke dekkes av ansvarsfraskrivelsen som «as is» klausulen innebærer.

Skader som oppstår før risikoen går over på kjøper (overtakelsen), måtte vurderes som en leveransesvikt fra selger. Skader som var tilstede ved besiktigelsen, men som blir avdekket før overtakelsen, er feil kjøperne har risikoen for.

Høyesterett foretok dermed et skille mellom nye skader som ikke tidligere var tilstede, og skader som lå skjult ved besiktigelsen som for eksempel har utviklet seg ved vanlig slit og elde.

Høyesterett tok dermed kontraktens ordlyd bokstavelig, ved å poengtere at nye feil er feil som nettopp ikke var tilstede ved besiktigelsen. Selger hadde risikoen ved disse feil, og blir det ikke utbedret, er det kontraktsbrudd.

Etter min mening er dommen riktig, men den kan legge opp til vanskelige bevisvurderinger om hva som er eksisterende, skjule feil og hva som er nye feil. Videre kan man regne med at eierskifteforsikringsselskapene klausulerer en ansvarsbegrensning for slikt, i avtalen mellom selger og selskapet.

Kjøper har uansett selger å forholde seg til og rette krav mot.

Av: Advokat Gunnar Angaard, Guide Advokat DA