Høyesterett avsa en viktig kjennelse den 26.11.2015, med stor betydning for borettslag og eierseksjonssameier som krever tvangsdekning for misligholdte betalingskrav som andelseier eller sameier har gjort seg skyldig i.

Når betalingskrav blir misligholdt, er graden av sikkerhet som oftest er avgjørende for hvor god dekning kreditor oppnår. Usikrede krav gir som regel liten eller ingen dekning hos debitor. Derfor vil en kreditor alltid ønske pantesikring, og i tillegg best mulig prioritet for det sikrede krav.

Å drive borettslag, kan ses på som en egen bedrift. Borettslaget har ansvaret for at driftskostnadene blir betalt, og andelseierne er ansvarlige for sin andel gjennom felleskostnadene. Det er helt avgjørende for borettslaget at felleskostnadene blir betalt til rett tid.

Borettslagets forretningsfører vil bistå med tvangsdekningen, når andelseier misligholder denne betalingsplikten. Ved slik tvangsinnkreving er borettslagene gitt fortrinnsrett ved fordelingen mellom kreditorene, såkalt lovbestemt panterett (legalpant) inntil 2 G. Øvrige kreditorer med avtalepant har prioritet etter, og de stakkars usikrede kreditorene står til sist.

Legalpanteretten

Legalpanteretten er regulert i borettslagsloven § 5-20 (1), som lyder:

«For krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet har laget panterett i andelen framfor alle andre hefte. Pantekravet kan ikkje vere større enn ein sum som svarar til to gonger grunnsummen i folketrygda. Grunnsummen som gjeld på tidspunktet da tvangsdekning blir vedteken gjennomført, skal leggjast til grunn for berekninga. Panteretten omfattar også krav som skulle ha vore betalte etter at det har kome inn eit kravsmål til namsstyresmaktene om tvangsdekning.»

Tilleggskrav

Men inntil nylig har det vært usikkerhet om også tilleggskrav som renter og andre inndrivelsesomkostninger, som er påløpt etter at tingretten har avgitt kjennelse om tvangsdekning i borettsandelen, også er dekket av pantesikkerheten.

Panteloven § 1-5 første ledd a og b lyder:

«Når ikke annet følger av stiftelsesgrunnlaget for panteretten, omfatter panteretten også følgende tilleggskrav:

  1. a) omkostninger ved inndrivelse av pantekravet,
  2. b) renter som er opptjent senere enn to år før en panthaver begjærer tvangsdekning, forutsatt at dekning gjennomføres, eller senere enn to år før det åpnes gjeldsforhandling etter konkursloven eller gjeldsordningsloven, eller konkurs hos eieren.»

Høyesterett har nå avklart at legalpanteretten også omfatter slike krav påløpt etter at det er truffet beslutning om tvangsdekning. Begrunnelsen er at det vil fremstå urimelig dersom slike krav ikke er sikret på samme måte, fordi kreditor ikke kan ha kontroll over hvor lang tid tvangssalget vil ta, og prioritet for borettslaget vil her ikke gå på urimelig bekostning av de øvrige panthaverne.

For borettslagene er denne kjennelsen av stor betydning. En lovbestemt panterett gir optimal sikkerhet innenfor beløpsgrensen, og derfor er det så viktig at alle typer krav som representerer et tap for borettslaget, også gis denne dekningssikkerheten (prioriteten). Det er borettslagets økonomi det handler om. En får håpe at forretningsførere og tvangssalgsmedhjelpere landet rundt får med seg denne kjennelsen, og beregner slike tilleggskrav under fortrinnsretten når forslaget til fordelingskjennelse skal presenteres tingrettene for stadfestelse.

Det som her er nevnt, vil ha tilsvarende betydning for eierseksjonssameier. Eneste reelle forskjellen i regelverket er at legalpanteretten for eierseksjonssameier er begrenset til 1 G, ikke 2 G, som i borettslag.

Av advokat Gunnar Angaard, angaard@guideadvokat.no, +47 951 28 547